A garantia do condomínio é um instrumento importante que serve para assegurar seus direitos em casos de falhas ou defeitos. Ela é mais do que apenas um respaldo jurídico; é um verdadeiro alicerce que sustenta a harmonia e a segurança entre os moradores. Neste artigo, explicaremos como ela funciona, as leis que a estabelecem e também os prazos que se diferem do comum, sendo diferentes dos convencionais 5 anos.
As leis que regem a garantia do condomínio
No Brasil, toda obra de construção civil precisa oferecer uma garantia obrigatória. Ela é um direito de toda a pessoa que adquirir um imóvel, na planta ou depois de pronto, e prevê que a construtora arque com as despesas necessárias para corrigir defeitos aparentes e ocultos.
No Código Civil de 1916, o prazo da garantia era de 20 anos. A partir de 2002, a garantia do condomínio passou a ser regida pelo Artigo 618 do novo Código Civil e esse tempo foi reduzido. O texto diz o seguinte:
Art. 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Em caso de vício oculto, esse prazo passa a contar a partir da data em que o vício foi constatado, o de garantia sendo de cinco anos e o de decadência 180 dias. Nos demais casos, considera-se a data de entrega ou da certidão do habite-se, o que acontecer primeiro.
O que diz o Código de Defesa do Consumidor
Além do Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor também abrange a garantia do condomínio. Os prazos para reclamar dos defeitos estão dispostos nos artigos 26 e 27:
Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:
Artigo 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis.
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.
Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2 – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3 – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
De acordo com o CDC, o prazo para reclamação é de 90 dias, contados a partir da data de entrega se forem vícios aparentes ou do momento em que for constatada a falha.
Para os defeitos construtivos, o prazo é de cinco anos para fazer sua reclamação.
A NBR 17.170
Para acabar com as dúvidas sobre os prazos de garantia na construção civil e regulamentar devidamente a questão, foi publicada, em dezembro de 2022, a NBR 17.170.
Trata-se de uma norma da ABNT que determina diretrizes e períodos mínimos de garantia do condomínio e seus sistemas construtivos. Ela cria um arcabouço legal que oferece maior segurança jurídica para compradores, incorporadoras e construtoras.
A norma apresenta três tabelas de referência:
- Garantia de solidez e segurança dos elementos construtivos: abrange defeitos que comprometem a estrutura da construção, como fissuras, deformações e colapsos. O prazo de garantia é de 5 anos, começando na data de entrega da obra.
- Garantia de sistemas, componentes e equipamentos da edificação: trata de defeitos que afetam o uso e a moradia na construção, como problemas de impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas. O prazo de garantia varia entre 1, 3 e 5 anos, iniciando na data de entrega da obra.
- Garantia dos itens que devem ser verificados no ato da entrega do imóvel: cobre defeitos que prejudicam o funcionamento dos elementos e equipamentos da construção, como elevadores, portões automáticos e sistemas de ar-condicionado. O período de garantia varia conforme o tipo de elemento ou equipamento, conforme definido na norma.
É importante notar que nem todas as garantias têm cinco anos de prazo. Por isso, é necessário sempre consultar a norma para saber quais os prazos específicos de cada elemento construtivo.
Além disso, a NBR 17.170 também estabelece as responsabilidades de cada parte envolvida na construção:
- Construtora: deve assegurar a solidez e segurança da construção, bem como a habitabilidade e funcionalidade dos elementos e equipamentos.
- Incorporadora: é responsável por comunicar aos compradores as garantias previstas, incluindo prazos e responsabilidades de cada parte.
- Comprador: deve seguir as orientações de uso e manutenção da construção para preservá-la e evitar defeitos.
Garantia do condomínio: prazos diferentes dos famosos 5 anos
Além das garantias convencionais que costumam ser estipuladas pelos regulamentos internos, há situações em que a garantia do condomínio é diferente dos usuais cinco anos. Um exemplo disso são as garantias para imóveis usados.
De acordo com o Código Civil, se o proprietário atual conseguir comprovar que um vício ou defeito ocorreu durante o prazo de garantia e levou tempo até ficar aparente, é possível solicitar o conserto mesmo após o período de cinco anos.
Além disso, se houver vícios redibitórios – defeitos ocultos que já vem com o imóvel adquirido – o novo proprietário possui o prazo de um ano para acionar a construtora responsável pela obra.
A garantia é um direito do proprietário
A garantia do condomínio é uma peça-chave para a convivência harmoniosa no ambiente condominial. Seja nas garantias financeiras ou nas estruturais, as leis brasileiras oferecem um respaldo sólido para proteger os direitos e interesses de todos.
Portanto, ao adquirir ou habitar uma unidade em um condomínio, é essencial estar ciente não apenas das garantias convencionais, mas também daquelas que se estendem no tempo, assegurando uma moradia tranquila e protegida.
Se você tiver algum problema com o seu imóvel e precisar reivindicar a garantia do condomínio, entre em contato conosco. Vamos auxiliá-lo a garantir seus direitos.
